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嘉凱城「體檢」報告： 重組七年負債沉重 「賣殼」前首次融資剛獲批 北京新浪網 (2016-04-26 07:17)
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嘉凱城「體檢」報告： 重組七年負債沉重 「賣殼」前首次融資剛獲批
本報記者 彭小東 上海報導
時隔七年，浙江省商業集團有限公司（下稱「浙商集團」）4月25日選擇出售嘉凱城（000918.SZ）28.46%持股，放棄旗下唯一的上市平台。
梳理浙商集團接手內的七年，嘉凱城除了2009年實現凈利潤11.97億元、大幅增長102.65%外，後面六年連續下滑，2015年的業績快報甚至顯示虧損23.43億元。
公司董事會多次將業績下滑原因歸咎於經濟下行、房地產宏觀調控等因素。但21世紀經濟報導轉增貸的銀行記者發現，嘉凱城在「房企再融資暫停」等背景下，自2009年以來基本使用債務融資，不斷增加的財務槓桿，導致巨額財務費用吞噬利潤。
2016年1月30日，公司2009年重組后的首次股權融資終於獲批，公告稱募集資金中的11.60億元將用於償還金融機構貸款，以此降低負債率與風險。
但直至控制權轉讓給恆大，嘉凱城上述融資尚未完成。
高負債
嘉凱城4月14日披露的業績快報顯示，公司2015年虧損23.43億元。這是嘉凱城重組以來的首次年度虧損，公司董事會稱，這是房地產行業毛利較上年下降幅度較大所致。
浙商集團入主的前六年，嘉凱城雖然業績連續下滑，但並沒有出現虧損的現象。嘉凱城在前幾年解釋業績下滑時經常提及宏觀調控等因素，但其實高負債帶來的財務費用，也轉增貸的銀行是吞噬利潤的一個重要因素。
由於房地產行業的特殊性，整個行業的資產負債率都偏高。根據Wind數據統計76家房企的2015年報，有66家公司財務費用為正。其中財務費用10億元以上的有3家；財務費用在3億元至5億元之間的有9家，佔比接近12%。
截至發稿，嘉凱城2015年年報未披露，財務費用數額還不得而知。但是從2012年、2013年、2014年的數據看，財務費用分別為3.09億元、3.12億元、3.21億元，資產負債率分別為79.35%、81.49%、83.76%，在房企中較高。
21世紀經濟報導發現，嘉凱城的高負債除了地產行業的本身特點外，還與公司的融資方式有關。嘉凱城自2009年重組以來，一直沒有通過股權融資的方式募集資金，而完全依靠經營積累與轉增貸的銀行債務融資。
「通過增加財務槓桿的方式有效推進了業務發展，但也導致資產負債率不斷提高。」嘉凱城董事會維基也在公告中不迴避資產負債率提高的事實。
熟悉地產行業的人士介紹，其實並非嘉凱城不願意股權融資，而是監管部門在2010年起叫停了房企上市公司的再融資行為。直到2013年8月，新湖中寶（600208.SH）的定增募資通過證監會批准，塵封3年的房企再融資才得以破冰。
到了2015年，嘉凱城開始籌劃2009年重組以來的首次股權融資，並於2016年1月30日獲證監會審核通過。
從相關方案看，嘉凱城擬募集39億元資金。除了用於「城市客廳」、杭州長河項目，還有11.6億元用於償還金融轉增貸的銀行機構借款。根據相關會計準則，償還金融機構借款后，財務費用支出轉增貸的銀行降低，將增加當期凈利潤。
浙商集團的官方媒體《浙商集團報》報導中，嘉凱城還表示，2016年要在確保39億元定向增發成功的基礎上，爭取發行公司私募債，逐步改善融資結構，降低融資成本。
曾嘗試基金模式
嘉凱城的高負債背後，其實與去庫存緩慢有一定關聯。公司董事會曾在2014年報中表示，「去庫存」仍然是市場主旋律，房地產企業有望通過加速去化回籠資金、資本市場再融資等途徑緩解資金緊張的局面。
上海一位註冊會計師對21世紀經濟報導記者說，如果去庫存慢，將導致資金回籠慢，從而需要向金融機構借款經營，這導致了財務費用增加，減少上市公司當期利潤。
梳理公告發現，嘉凱城也採取過多種方式「去庫存」，甚至還嘗試過發起基金的模式。比如在2012年的商鋪銷售中，嘉凱城10個月僅售出「蘇綸場」項目14套商鋪，這讓嘉凱城不得不想辦法去庫存。當時公司巧妙地採用基金的模式進行套現。
2013年12月27日，嘉凱城全資子公司上海凱思達股權投資有限公司（下稱「凱思達」）發起設立嘉盈城鎮商業發展基金II期（下稱「嘉盈Ⅱ期基金」）。該基金規模10.3億元，華寶信託出資7.2億元認購70%優先份額，剩下30%由上海凱思達出資3.1億元認購。
組織架構搭建完成之後，嘉凱城將蘇州「蘇綸場」項目的臨街商鋪作價9.3億出售給嘉盈Ⅱ期基金，收購單價為2.9萬元/㎡。雖然這一價格低於公司預售時的3.3萬元/㎡的售價，但畢竟藉此實現了資金回籠。
「嘉凱城用基金實現了商業地產項目套現。」房地產研究機構高通智庫曾評價說，這樣一個優質項目被迫套現實屬無奈。但是，當時嘉凱城去庫存太慢，又促使嘉凱城高槓桿發展，高額的財務費用勢必影響當期利潤，促使嘉凱城的資金鏈緊張。
一年後的2014年，凱思達實現營業收入5166.53萬元，自成立后首次實現盈利，稅後淨利潤為1169.71萬元。2015煤炭負債總額3.68萬億 同比增長10.4% 北京新浪網 (2016-04-26 09:40)
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文章導讀：4月25日，中國煤炭工業協會四屆理事會第五次會議暨第八次全國煤炭工業科學技術大會在京召開。
中國經濟周刊—經濟網訊 （記者 謝瑋） 4月25日，中國煤炭工業協會四屆理事會第五次會議暨第八次全國煤炭工業科學技術大會在京召開。中維基國煤炭工業協會會長王顯政在做工作報告時披露，過去一年，煤炭行業主要經營性指標呈現下滑態勢：2015年，全國規模以上煤炭企業主營業務收入2.5萬億元，同比下降14.8%；負債總額3.68萬億元，同比增長10.4%。
據介紹，2015年，全國規模以上煤炭企業主營業務收入2.5萬億元，同比下降14.8%；煤炭採選業固定資產投資4008億元，同比下降14.4%；應收賬款凈額3548億元，同比增長8.5%；成本費用利潤率1.8%，同比下降2.7%；負債總額3.68萬億元，同比增長10.4%；行業利潤總額441億元，僅為2011年的1/10（2015年煤炭價格、利潤總額與2011年相比分別下降了55%和90%）。
「歷經3年多經濟下行，市場低位徘徊，煤炭價格比2011年高點位價格下降了60%，行業利潤總額下降了90%，虧損面繼續呈擴大態勢。」 王顯政表示，行業經濟效益下行，債務增加，盈利能力不足，企業經營困難問題突出，脫困與轉型發展的任務仍十分艱巨。
展望行業未來發展形勢，王顯政指出，「從發展機遇看，我國經濟繼續保持中高速發展，煤炭需求適度增長，行業發展仍具有加大的發展空間。」
王顯政分析稱，根據「十三五」規劃綱要，到2020年全面建成小康社會，未來五年我國內生產總值增速年均保持在6.5%以上；新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化持續推進等因素，能源消費仍將保持適度增長。綜合分析，「十三五」期間，煤炭消費彈性係數在0.2至0.3之間，年均增速為2%左右，2020年全國煤炭消費量在43億噸左右。
從政策層面看，國家調整煤炭產業政策，行業發展的外部環境逐漸改善。為實現未來3至5年退出產能5億噸、減量重組5億噸煤炭產能的目標，國家有關部門陸續出台8個配套政策措施。隨著金融支持、分離企業辦社會職能等一系列具體政策的落地，為煤炭結構調整轉型升級提供了強有力的政策支持。
「不過，煤炭行業發展仍面臨需求增長空間收窄，產能過剩與市場供大於求，發展理念創新不足，結構調整和轉型升級路徑不清晰，特別是經濟運行質量不高，國際能源價格低位運行和進口煤影響，新能源與可再生能源替代強，環境制約不斷強化等挑戰。」王顯政說。
王顯政分析指出，到2020年、2030年，我國新能源和可再生能源的消費比重將分別達到15%和20%；按2020年、2030年我國能源消費總量50億噸、60億噸標準煤分析，將有2.7億噸和7.5億噸煤炭被新能源和可再生能源替代。
此外，自2012年下半年煤炭經濟運行持續下行以來，煤炭市場需求回落，價格大幅下降，庫存居高不下，行業盈利水平大幅回落，企業虧損面擴大，減法、欠發職工工資的現象增多，煤礦安全生產與礦區穩定問題突出。
「近半年來，連續發生的及其煤礦安全事故表明，企業經營困難，煤礦安全投入不足的問題開始顯現。」王顯政表示，當前經驗較為困難的煤炭企業，更應加強煤礦安全管理，確保煤礦安全投入，提高煤礦安全保障能力。
他建議，煤炭企業要認真總結在市場供不應求、價格上漲時期，為追求短期經濟效益，超強度開採造成煤礦裁決關係嚴重失調，設備投入不足，重特大煤礦安全事故頻發的教訓，正確處理好當前和長遠的關係，遵循煤礦生產規律，保持正常的採掘比例、折舊費用提取、設備更新和安全投入，按設計科學組織生產，提高可持續發展能力相關搜尋： 二胎房貸利率 銀行二胎房貸 銀行二胎房貸
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